🏠 Mieten oder Kaufen Rechner 2026
Mieten oder kaufen – die Entscheidung hängt von Eigenkapital, Zinsniveau, Bleibeabsicht und der Rendite alternativer Anlagen ab. Gib deine Zahlen ein und sieh, welche Option für dich langfristig besser abschneidet.
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📊 Ergebnis: Mieten vs. Kaufen
🏠 Kaufen
nach 30 Jahren
🏢 Mieten
nach 30 Jahren
💰 Vorteil
-
⚖️ Break-Even Point
Ab dann lohnt sich Kaufen
📈 Kumulierte Kosten über Zeit
💳 Monatliche Belastung im Vergleich
💎 Vermögensentwicklung
🥧 Kostenaufschlüsselung nach 30 Jahren
📋 Detaillierte Kostenübersicht
| Kostenposition | Kaufen | Mieten |
|---|
Mieten oder Kaufen: Was die Entscheidung wirklich ausmacht
Ob Kaufen sich lohnt, hängt vor allem davon ab, wie lange Sie bleiben. Die meisten Studien zeigen, dass der Break-Even – der Punkt, ab dem Kaufen unter dem Strich günstiger ist als Mieten – erst nach 15 bis 20 Jahren erreicht wird. Wer in fünf Jahren vielleicht wieder umzieht, nimmt mit dem Kauf ein erhebliches Kostenrisiko in Kauf. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notar, Grundbuch und ggf. Makler summieren sich schnell auf 10–15% des Kaufpreises – Geld, das beim Wiederverkauf erst einmal wieder reinkommen muss. Dazu laufend Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer und Versicherungen, die beim Mieten der Vermieter trägt.
Mieten bedeutet nicht automatisch "Geld verbrennen". Wer das freie Eigenkapital konsequent in einen ETF-Sparplan steckt, kann damit langfristig Vermögen aufbauen – ohne Klumpenrisiko und mit deutlich mehr Flexibilität bei Jobwechsel oder Familienveränderungen. In Städten mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 30 (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) schneidet die Miete-plus-Investition-Strategie oft besser ab als der Kauf. Umgekehrt gilt: Wer mindestens 20% Eigenkapital mitbringt, eine stabile Lebenssituation hat und die monatliche Rate unter 40% des Nettoeinkommens hält, ist mit dem Kauf gut aufgestellt – besonders wenn die Immobilie in einer wachsenden Region liegt.
Häufige Fragen: Mieten oder Kaufen?
Wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
Kaufen lohnt sich in der Regel, wenn Sie mindestens 10–15 Jahre bleiben, mindestens 20% Eigenkapital mitbringen und die monatliche Rate nicht mehr als 40% Ihres Nettoeinkommens ausmacht. In teuren Städten wie München oder Hamburg kann Mieten plus ETF-Sparplan langfristig die bessere Wahl sein – besonders wenn das Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 30 liegt.
Was kostet ein Immobilienkauf wirklich?
Zum Kaufpreis kommen regelmäßig 10–15% Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2%) sowie ggf. Makler (3–7%). Dazu laufend Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer und Versicherungen. Wer das vernachlässigt, unterschätzt die tatsächlichen Kosten erheblich.
Was ist der Break-Even Point?
Der Break-Even Point ist der Zeitpunkt, ab dem Kaufen unter dem Strich günstiger ist als Mieten. Er hängt vor allem vom Kaufpreis-Miete-Verhältnis, dem Zinsniveau, der Wertsteigerung der Immobilie und der Rendite alternativer Anlagen ab. Realistisch liegt er meist zwischen 15 und 25 Jahren – in einigen Märkten auch länger.
Lohnt sich Mieten mit ETF-Sparplan statt Kaufen?
Ja, das kann sich lohnen – vor allem wenn Flexibilität wichtig ist, die Immobilie überbewertet ist oder Sie mit dem Eigenkapital eine Rendite von 5–7% p.a. erzielen. Bei 5% ETF-Rendite gegenüber 2% Immobilienwertsteigerung liegt Mieten oft vorne. Der entscheidende Faktor ist, dass man die Differenz zwischen Miete und theoretischer Rate tatsächlich anlegt.
Mieten oder Kaufen: Was Sie wissen sollten
Für wen lohnt sich Kaufen – für wen Mieten?
Kaufen lohnt sich langfristig: Man baut Eigenkapital auf, zahlt im Alter keine Miete mehr und hat Gestaltungsfreiheit. Der Haken ist der hohe Kapitaleinsatz – neben 20–30% Eigenkapital fallen 10–15% Nebenkosten an, die direkt verloren sind. Wer nur wenige Jahre bleibt oder auf Jobflexibilität angewiesen ist, fährt mit Mieten besser.
Mieten ist nicht automatisch "Geld verbrennen". Wer das eingesparte Eigenkapital konsequent in breit gestreute ETFs anlegt, kann unter Umständen besser dastehen als ein Käufer – besonders in Märkten mit hohem Kaufpreis-Miete-Verhältnis wie München oder Hamburg (Faktor 35–45). In Mittelstädten und ländlichen Regionen (Faktor unter 20) spricht die Rechnung dagegen oft klar fürs Kaufen.
Die wichtigste Kennzahl: Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Ein Faktor unter 20 spricht für Kaufen, über 30 eher für Mieten plus Anlegen. Zwischen 20 und 30 kommt es auf die persönliche Situation an – geben Sie Ihre Zahlen in den Rechner ein und sehen Sie den Break-Even Point.
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💡 Hinweis: Dieser Rechner dient zur ersten Orientierung. Für eine verbindliche Finanzierungszusage wenden Sie sich bitte an einen Finanzberater oder Ihre Bank. Die Berechnung basiert auf vereinfachten Annahmen und ersetzt keine individuelle Beratung.
Mieten oder Kaufen 2026: Der Preisfaktor als zentrale Kennzahl
Die wichtigste Kennzahl beim Vergleich ist der Kaufpreis-Miete-Faktor (auch: Vervielfältiger). Er gibt an, wie viele Jahresmieten dem Kaufpreis entsprechen. Je niedriger, desto eher lohnt sich der Kauf – wobei auch Zinsen, Instandhaltung und Opportunitätskosten berücksichtigt werden müssen.
• Faktor unter 20: Kaufen tendenziell günstiger
• Faktor 20–30: Grauzone – individuelle Berechnung nötig
• Faktor über 30: Mieten häufig langfristig günstiger (insb. bei hohen Zinsen)
Kaufpreis-Miete-Faktoren nach deutschen Städten 2026
| Stadt | Ø Kaufpreis/m² | Ø Kaltmiete/m² | Faktor (Kauf/Jahresmiete) | Tendenz |
|---|---|---|---|---|
| München | 8.500 € | 20,50 € | 34,6 | → Mieten oft günstiger |
| Frankfurt am Main | 6.200 € | 16,80 € | 30,8 | → Grauzone |
| Hamburg | 6.000 € | 15,90 € | 31,4 | → Grauzone |
| Berlin | 5.200 € | 14,20 € | 30,5 | → Grauzone |
| Köln | 4.800 € | 13,50 € | 29,6 | → Grauzone |
| Leipzig | 3.000 € | 9,80 € | 25,5 | ↑ Kaufen günstiger möglich |
| Dortmund | 2.600 € | 8,50 € | 25,5 | ↑ Kaufen günstiger möglich |
| Ländliche Regionen | 1.500–2.200 € | 6,00–8,00 € | 16–25 | ✓ Kaufen oft deutlich günstiger |
Häufige Fragen: Mieten oder Kaufen?
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Empfohlen werden mindestens 20–25 % des Kaufpreises als Eigenkapital, da Banken in der Regel 10–15 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar, Makler) nicht finanzieren. Mit weniger als 20 % Eigenkapital steigen Zinssatz und monatliche Belastung deutlich. Ideal: 30–40 % Eigenkapital für günstigste Konditionen.
Was sind versteckte Kosten beim Immobilienkauf?
Neben dem Kaufpreis fallen an: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbucheintrag (ca. 0,5 %), ggf. Maklerprovision (bis 3,57 % für Käufer). Laufend kommen hinzu: Grundsteuer, Hausgeld (bei ETW ca. 2–4 €/m²/Monat), Instandhaltungsrücklage (empfohlen: 1 €/m²/Monat), Versicherungen.
Lohnt sich Kaufen immer langfristig mehr als Mieten?
Nein. Es kommt stark auf Kaufpreis, Zinsen, Wertsteigerung und Alternativanlage an. Bei einem hohen Faktor (30+) und historisch hohen Zinsen (4 %+) kann ein ETF-Sparplan auf die Differenz zwischen Kaufrate und Miete langfristig besser abschneiden als Kaufen. Der Eigenheimkauf hat jedoch nichtsfinanzielle Vorteile: Sicherheit, Selbstbestimmung, Inflationsschutz.
Wie verändert sich die Entscheidung bei steigenden Zinsen?
Steigende Zinsen verteuern die monatliche Kreditrate erheblich. Beispiel: Bei 300.000 € Kredit, 30 Jahren Laufzeit kostet 1 % mehr Zins ca. 150 € mehr pro Monat. Gleichzeitig sinken häufig die Kaufpreise, wenn die Nachfrage nachlässt. Die Gesamtkosten (Zins × Laufzeit) können trotz gesunkener Kaufpreise höher sein.
Direkte Kosten im Vergleich: Mieten vs. Kaufen (Beispiel 100 m², 20 Jahre)
| Kostenposition | Mieter | Käufer |
|---|---|---|
| Monatliche Zahlung | Kaltmiete (z. B. 1.500 €) | Kreditrate (z. B. 1.800–2.200 €) |
| Mieterhöhungen / Zinsbindung | Regelmäßige Erhöhungen möglich | Zinssicherheit während Bindungsfrist |
| Eigenkapitalbedarf | Kaution (2–3 Monatsmieten) | 20–25 % des Kaufpreises |
| Instandhaltung | Vermieter trägt Kosten | Käufer trägt alle Kosten |
| Wertsteigerung | Kein Anteil am Wertzuwachs | Voller Anteil am Wertzuwachs |
| Flexibilität | Hoch (Kündigung mit 3 Monaten) | Gering (Verkauf dauert Monate) |
| Altersvorsorge-Effekt | Mietfreiheit im Alter nicht möglich | Mietfreiheit im Alter nach Tilgung |