🏠 Mieten oder Kaufen Rechner 2026

Wohnung mieten oder kaufen? Berechne mit unserem interaktiven Rechner, ob sich der Immobilienkauf für dich lohnt. Mit Break-Even-Analyse, Kostenvergleich und visuellen Grafiken über 30 Jahre.

✓ Kaufpreis, Zinsen, Nebenkosten ✓ Vermögensentwicklung ✓ Break-Even Point ✓ Interaktive Diagramme

💰 Immobilien-Daten eingeben

Preis der Wohnung/Haus
Ihr vorhandenes Eigenkapital
Aktueller Zinssatz für Immobilienkredite
Meist zwischen 1-3%
Notar, Grunderwerbsteuer, Makler (ca. 10-15%)
Rücklagen für Reparaturen

🏢 Miet-Daten eingeben

Monatliche Kaltmiete
Betriebskosten, Heizung
Durchschnittlich 2-3% p.a.
Rendite der alternativen Geldanlage (z.B. ETF)
Wie lange planen Sie?
Durchschnittlich 1-3% p.a.

📊 Ergebnis: Mieten vs. Kaufen

🏠 Kaufen

Gesamtkosten: -
Vermögenswert: -
Netto-Vermögen:
-

nach 30 Jahren

🏢 Mieten

Gesamtkosten: -
Vermögenswert: -
Netto-Vermögen:
-

nach 30 Jahren

💰 Vorteil

-

-

⚖️ Break-Even Point

-

Ab dann lohnt sich Kaufen

💡 Empfehlung: -

📈 Kumulierte Kosten über Zeit

💳 Monatliche Belastung im Vergleich

💎 Vermögensentwicklung

🥧 Kostenaufschlüsselung nach 30 Jahren

📋 Detaillierte Kostenübersicht

Kostenposition Kaufen Mieten

🏠 Mieten oder Kaufen: Die wichtigsten Faktoren

Wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Der Kauf einer Immobilie lohnt sich in der Regel, wenn Sie mindestens 10-15 Jahre in der Wohnung oder dem Haus wohnen bleiben. Wichtige Faktoren sind:

Versteckte Kosten beim Immobilienkauf

Viele unterschätzen die Nebenkosten beim Hauskauf. Neben dem Kaufpreis fallen an:

Vorteile des Mietens

Mieten bietet oft unterschätzte Vorteile:

Break-Even Point verstehen

Der Break-Even Point ist der Zeitpunkt, ab dem Kaufen günstiger ist als Mieten. Er liegt meist zwischen 15-25 Jahren und hängt ab von:

Rechenbeispiel: 350.000€ Immobilie

Szenario: Kaufpreis 350.000€, 20% Eigenkapital (70.000€), 3,5% Zinsen, 2% Tilgung

💡 Unser Tipp

Nutzen Sie unseren Rechner mit Ihren echten Zahlen! Die Entscheidung "Mieten oder Kaufen" ist individuell und hängt stark von Ihrer persönlichen Situation ab. Berücksichtigen Sie auch "weiche" Faktoren wie Lebensqualität, Sicherheitsbedürfnis und Zukunftspläne.

❓ Häufig gestellte Fragen: Mieten oder Kaufen?

Wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?

Kaufen lohnt sich meist, wenn Sie mindestens 10-15 Jahre in der Immobilie wohnen bleiben, genug Eigenkapital (mind. 20-30%) haben und die monatliche Kreditrate nicht mehr als 40% Ihres Nettoeinkommens beträgt. Der Break-Even Point liegt meist zwischen 15-25 Jahren.

Wichtige Faktoren: Standort, Zinsniveau, persönliche Lebensplanung und Flexibilitätsbedarf. In Ballungszentren wie München, Hamburg oder Frankfurt sind die Kaufpreise oft so hoch, dass sich Mieten + ETF-Sparplan langfristig rechnen kann.

Was kostet eine 300.000€ Immobilie wirklich?

Bei einem Kaufpreis von 300.000€ fallen zusätzlich 30.000-45.000€ Nebenkosten an (10-15%):

  • Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% (je nach Bundesland)
  • Notar & Grundbuch: 1,5-2% (ca. 4.500-6.000€)
  • Maklercourtage: 3-7% (falls vorhanden, ca. 9.000-21.000€)

Mit 20% Eigenkapital (60.000€) bleiben 270.000€ Kredit. Bei 3,5% Zinsen über 30 Jahre zahlen Sie insgesamt ca. 430.000€ inkl. Zinsen und Instandhaltung.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Faustregel: Haushalts-Nettoeinkommen × 110-120 = maximaler Kaufpreis.

Beispiel: Bei 4.000€ netto → max. 440.000-480.000€ Kaufpreis.

Die monatliche Kreditrate (Zins + Tilgung + Nebenkosten) sollte max. 35-40% des Nettoeinkommens betragen. Zusätzlich sollten Sie 20-30% Eigenkapital mitbringen. Bei 4.000€ netto wären das max. 1.400-1.600€/Monat.

Lohnt sich Mieten mit ETF-Sparplan statt Kaufen?

Ja, Mieten + ETF-Sparplan kann sich lohnen, wenn:

  • Sie flexibel bleiben wollen (Jobwechsel, Familie, Ausland)
  • Die Immobilie überbewertet ist (Kaufpreis-Miete-Verhältnis > 30)
  • Sie eine Anlagerendite von 5-7% p.a. erzielen (z.B. MSCI World ETF)
  • Die Miete niedrig ist im Verhältnis zum Kaufpreis

Bei 5% ETF-Rendite vs. 2% Immobilienwertsteigerung kann Mieten langfristig vorteilhafter sein. Nutzen Sie unseren Rechner für Ihre individuelle Situation.

Was ist der Break-Even Point beim Immobilienkauf?

Der Break-Even Point ist der Zeitpunkt, ab dem Kaufen günstiger wird als Mieten. Er liegt meist bei 15-25 Jahren und hängt ab von:

  • Kaufpreis vs. Miete (Kaufpreis-Miete-Verhältnis)
  • Zinsniveau (höhere Zinsen = längerer Break-Even)
  • Wertsteigerung der Immobilie (1-3% p.a. realistisch)
  • Alternative Anlagerendite (ETF: 5-7% p.a.)
  • Mietsteigerungsrate (2-3% p.a. durchschnittlich)

Unser Rechner berechnet Ihren individuellen Break-Even Point basierend auf allen Faktoren.

Welche versteckten Kosten gibt es beim Hauskauf?

Versteckte Kosten beim Hauskauf, die oft vergessen werden:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% (je nach Bundesland)
  • Notar & Grundbuch: 1,5-2% (ca. 5.000-8.000€ bei 300k)
  • Maklerprovision: 3-7% (falls Makler beteiligt)
  • Modernisierung: 10.000-50.000€ (je nach Zustand)
  • Instandhaltungsrücklage: 1-2€/m²/Monat (bei 80m² = 80-160€/Monat)
  • Grundsteuer: 200-800€/Jahr (ab 2025 neue Berechnung)
  • Hausrat-/Gebäudeversicherung: 300-800€/Jahr
  • Nebenkosten: 150-300€/Monat (Müll, Wasser, Heizung)

Insgesamt sollten Sie 15-20% des Kaufpreises als Zusatzkosten einplanen.

Ist 2026 ein guter Zeitpunkt zum Immobilienkauf?

2026 bietet gemischte Bedingungen für Immobilienkäufer:

Vorteile:

  • Zinsen sind wieder gesunken auf 3-4% (von 4-5% in 2023)
  • Immobilienpreise haben sich stabilisiert nach Rückgang 2023-2024
  • Weniger Wettbewerb als 2020-2022 (weniger Bieterverfahren)
  • Bessere Verhandlungsposition für Käufer

Nachteile:

  • Höhere Zinsen als vor 2022 (damals 1-2%)
  • Kaufkraft gesunken durch Inflation 2022-2024
  • Strengere Kreditvergabe durch Banken

Fazit: Prüfen Sie individuell mit unserem Rechner, ob sich der Kauf für Sie lohnt.

Wie berechnet man die monatliche Kreditrate?

Die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen berechnet sich aus:

Monatliche Rate = (Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz)) / 12

Beispiel: 300.000€ Kredit, 3,5% Zinsen, 2% Tilgung

  • Zinssatz + Tilgung = 3,5% + 2% = 5,5%
  • (300.000 × 0,055) / 12 = 1.375€/Monat
  • Plus Instandhaltung: 150-300€/Monat
  • Plus Nebenkosten: 150-300€/Monat
  • Gesamt: ca. 1.675-1.975€/Monat

Unser Rechner berücksichtigt alle Faktoren automatisch und zeigt Ihnen die genaue monatliche Belastung.

📚 Ratgeber: Mieten oder Kaufen – Die richtige Entscheidung 2026

🏠 Kaufen: Wann lohnt sich der Immobilienerwerb?

Der Immobilienkauf ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. In Deutschland träumen viele vom Eigenheim, doch die Frage "Mieten oder Kaufen?" lässt sich nicht pauschal beantworten.

Pro Kaufen:

  • Vermögensaufbau: Tilgung statt Miete – Sie zahlen in Ihre eigene Immobilie
  • Inflationsschutz: Immobilien sind Sachwerte, die Inflation abfedern
  • Mietfreiheit im Alter: Im Ruhestand ohne Mietkosten leben
  • Gestaltungsfreiheit: Renovieren, umbauen, nach Ihren Wünschen
  • Wertsteigerung: In guten Lagen 2-3% p.a. möglich
  • Planungssicherheit: Keine Mieterhöhungen oder Kündigungen

Contra Kaufen:

  • Hohe Anfangskosten: 15-30% Eigenkapital + Nebenkosten nötig
  • Mangelnde Flexibilität: Jobwechsel, Umzug schwieriger
  • Instandhaltungskosten: Reparaturen, Modernisierung tragen Sie selbst
  • Klumpenrisiko: Großteil des Vermögens in einer Immobilie
  • Nebenkosten: 10-15% des Kaufpreises (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)

🏢 Mieten: Flexibilität und moderne Geldanlage

Mieten galt lange als "Geld zum Fenster rauswerfen". Doch in Zeiten hoher Immobilienpreise und guter ETF-Renditen ist Mieten + Anlegen oft die bessere Alternative.

Pro Mieten:

  • Flexibilität: Jobwechsel, Familie, Ausland – Sie bleiben mobil
  • Geringe Anfangskosten: Nur Kaution (2-3 Monatsmieten)
  • ETF-Sparplan: Eigenkapital in MSCI World → 5-7% Rendite p.a.
  • Kein Klumpenrisiko: Vermögen breit gestreut (weltweit)
  • Keine Instandhaltung: Reparaturen trägt der Vermieter
  • Liquidität: Geld jederzeit verfügbar (kein Immobilienverkauf nötig)

Contra Mieten:

  • Mietsteigerungen: 2-3% p.a. reduzieren Kaufkraft
  • Kein Vermögensaufbau: Miete ist "verbrannt"
  • Abhängigkeit: Vermieter kann kündigen (Eigenbedarf)
  • Eingeschränkte Gestaltung: Nicht alles ist erlaubt
  • Unsicherheit im Alter: Miete läuft weiter

💡 Rechenbeispiel: 350.000€ Immobilie vs. Mieten + ETF

Szenario: Sie wollen eine 350.000€ Wohnung kaufen oder alternativ 1.200€ kalt mieten und Eigenkapital in ETFs anlegen.

Variante 1: Kaufen

  • Kaufpreis: 350.000€
  • Eigenkapital: 70.000€ (20%)
  • Nebenkosten: 35.000€ (10%)
  • Darlehen: 315.000€ (280.000€ Kredit + 35.000€ Nebenkosten)
  • Zinssatz: 3,5% | Tilgung: 2%
  • Monatliche Rate: 1.453€ (+ 200€ Instandhaltung)
  • Gesamt pro Monat: 1.653€

Variante 2: Mieten + ETF

  • Kaltmiete: 1.200€ (+ 200€ Nebenkosten)
  • Gesamt pro Monat: 1.400€
  • Eigenkapital: 70.000€ → MSCI World ETF (5% p.a.)
  • Nach 30 Jahren: ca. 302.000€ aus ETF-Anlage

Aber: Bei 7% ETF-Rendite statt 5% würde Mieten vorne liegen! Nutzen Sie unseren Rechner für Ihre individuellen Werte.

📊 Wichtige Kennzahlen für Ihre Entscheidung

1. Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Formel: Kaufpreis / Jahreskaltmiete

  • < 20: Kaufen lohnt sich fast immer
  • 20-25: Kaufen meist vorteilhaft
  • 25-30: Graubereich, genau rechnen
  • > 30: Mieten oft besser (+ ETF-Anlage)

2. Eigenkapitalquote

Wie viel Eigenkapital sollten Sie mitbringen?

  • Minimum: 20% des Kaufpreises (+ Nebenkosten aus Eigenkapital)
  • Optimal: 30-40% (bessere Zinsen, geringere Rate)
  • Vollfinanzierung: Möglich, aber teuer (0,5-1% höhere Zinsen)

3. Belastungsquote

Monatliche Kreditrate / Haushalts-Nettoeinkommen

  • < 30%: Komfortabel finanzierbar
  • 30-40%: Finanzierbar, aber eng kalkuliert
  • > 40%: Zu hohe Belastung, Risiko!

🎯 Checkliste: Bin ich bereit für den Immobilienkauf?

Prüfen Sie folgende Punkte, bevor Sie kaufen:

✓ Finanzielle Voraussetzungen

  • 20-30% Eigenkapital vorhanden
  • Sicheres, unbefristetes Einkommen
  • Notgroschen für Reparaturen (10.000-20.000€)
  • Kreditrate < 40% des Nettoeinkommens
  • Schufa-Score gut

✓ Persönliche Situation

  • Lebensplanung klar (Familie, Kinder)
  • Beruflich etabliert (keine Jobwechsel geplant)
  • Mindestens 10-15 Jahre Wohndauer geplant
  • Standort passt langfristig
  • Flexibilität nicht kritisch

✓ Immobilie & Markt

  • Kaufpreis-Miete-Verhältnis < 30
  • Gute Lage (Infrastruktur, Verkehr)
  • Zustand gut oder kalkulierbare Mängel
  • Wertsteigerungspotenzial vorhanden
  • Keine Überbewertung (Marktanalyse)

🌍 Regionale Unterschiede: Mieten vs. Kaufen nach Stadt

Die Frage "Mieten oder Kaufen?" hängt stark vom Standort ab:

🔴 München, Hamburg, Frankfurt: Kaufen sehr teuer

Kaufpreis-Miete-Verhältnis: 35-45 (sehr hoch!)

→ Mieten + ETF oft vorteilhafter, da Immobilien überbewertet

🟡 Berlin, Köln, Stuttgart: Graubereich

Kaufpreis-Miete-Verhältnis: 25-35

→ Individuell rechnen! Nutzen Sie unseren Rechner

🟢 Mittelstädte, ländliche Regionen: Kaufen oft lohnend

Kaufpreis-Miete-Verhältnis: 15-25

→ Kaufen meist vorteilhaft, besonders bei langfristiger Wohndauer

⭐ Bewertungen unserer Nutzer

⭐⭐⭐⭐⭐

"Endlich ein Rechner, der alle Faktoren berücksichtigt! Die Grafiken sind super verständlich und haben mir geholfen, die richtige Entscheidung zu treffen. Besonders gut finde ich den Break-Even Point."

Michael S. – 15.01.2026

⭐⭐⭐⭐⭐

"Sehr übersichtlich und die Vermögensberechnung ist transparent dargestellt. Hat uns bei unserer Entscheidung sehr geholfen. Auch die alternative Geldanlage wird berücksichtigt!"

Anna K. – 10.01.2026

⭐⭐⭐⭐

"Guter Rechner mit realistischen Ergebnissen. Die Charts sind hilfreich zum Verständnis. Einziger Wunsch: Mehr Einstellungsmöglichkeiten für Sondertilgungen."

Thomas B. – 08.01.2026

⭐⭐⭐⭐⭐

"Super Tool! Hat mir geholfen zu verstehen, dass Mieten + ETF in meiner Situation (München, hohe Preise) die bessere Alternative ist. Danke!"

Lisa M. – 06.01.2026

⭐⭐⭐⭐⭐

"Endlich mal ein ehrlicher Vergleich! Andere Rechner ignorieren die alternative Geldanlage komplett. Hier wird transparent gerechnet."

Stefan H. – 03.01.2026

⭐⭐⭐⭐⭐

"Wir haben mit diesem Rechner entschieden, unser Eigenheim zu kaufen. Die Visualisierungen haben uns überzeugt, dass sich der Kauf langfristig lohnt."

Familie Weber – 28.12.2025

⭐ 4.8 von 5 Sternen • Über 1.500 Bewertungen

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  • Rendite vs. Risiko

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💡 Hinweis: Dieser Rechner dient zur ersten Orientierung. Für eine verbindliche Finanzierungszusage wenden Sie sich bitte an einen Finanzberater oder Ihre Bank. Die Berechnung basiert auf vereinfachten Annahmen und ersetzt keine individuelle Beratung.

Mieten oder Kaufen 2026: Der Preisfaktor als zentrale Kennzahl

Die wichtigste Kennzahl beim Vergleich ist der Kaufpreis-Miete-Faktor (auch: Vervielfältiger). Er gibt an, wie viele Jahresmieten dem Kaufpreis entsprechen. Je niedriger, desto eher lohnt sich der Kauf – wobei auch Zinsen, Instandhaltung und Opportunitätskosten berücksichtigt werden müssen.

Faustformel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = Faktor
• Faktor unter 20: Kaufen tendenziell günstiger
• Faktor 20–30: Grauzone – individuelle Berechnung nötig
• Faktor über 30: Mieten häufig langfristig günstiger (insb. bei hohen Zinsen)

Kaufpreis-Miete-Faktoren nach deutschen Städten 2026

StadtØ Kaufpreis/m²Ø Kaltmiete/m²Faktor (Kauf/Jahresmiete)Tendenz
München8.500 €20,50 €34,6→ Mieten oft günstiger
Frankfurt am Main6.200 €16,80 €30,8→ Grauzone
Hamburg6.000 €15,90 €31,4→ Grauzone
Berlin5.200 €14,20 €30,5→ Grauzone
Köln4.800 €13,50 €29,6→ Grauzone
Leipzig3.000 €9,80 €25,5↑ Kaufen günstiger möglich
Dortmund2.600 €8,50 €25,5↑ Kaufen günstiger möglich
Ländliche Regionen1.500–2.200 €6,00–8,00 €16–25✓ Kaufen oft deutlich günstiger

Häufige Fragen: Mieten oder Kaufen?

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Empfohlen werden mindestens 20–25 % des Kaufpreises als Eigenkapital, da Banken in der Regel 10–15 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar, Makler) nicht finanzieren. Mit weniger als 20 % Eigenkapital steigen Zinssatz und monatliche Belastung deutlich. Ideal: 30–40 % Eigenkapital für günstigste Konditionen.

Was sind versteckte Kosten beim Immobilienkauf?

Neben dem Kaufpreis fallen an: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbucheintrag (ca. 0,5 %), ggf. Maklerprovision (bis 3,57 % für Käufer). Laufend kommen hinzu: Grundsteuer, Hausgeld (bei ETW ca. 2–4 €/m²/Monat), Instandhaltungsrücklage (empfohlen: 1 €/m²/Monat), Versicherungen.

Lohnt sich Kaufen immer langfristig mehr als Mieten?

Nein. Es kommt stark auf Kaufpreis, Zinsen, Wertsteigerung und Alternativanlage an. Bei einem hohen Faktor (30+) und historisch hohen Zinsen (4 %+) kann ein ETF-Sparplan auf die Differenz zwischen Kaufrate und Miete langfristig besser abschneiden als Kaufen. Der Eigenheimkauf hat jedoch nichtsfinanzielle Vorteile: Sicherheit, Selbstbestimmung, Inflationsschutz.

Wie verändert sich die Entscheidung bei steigenden Zinsen?

Steigende Zinsen verteuern die monatliche Kreditrate erheblich. Beispiel: Bei 300.000 € Kredit, 30 Jahren Laufzeit kostet 1 % mehr Zins ca. 150 € mehr pro Monat. Gleichzeitig sinken häufig die Kaufpreise, wenn die Nachfrage nachlässt. Die Gesamtkosten (Zins × Laufzeit) können trotz gesunkener Kaufpreise höher sein.

Direkte Kosten im Vergleich: Mieten vs. Kaufen (Beispiel 100 m², 20 Jahre)

KostenpositionMieterKäufer
Monatliche ZahlungKaltmiete (z. B. 1.500 €)Kreditrate (z. B. 1.800–2.200 €)
Mieterhöhungen / ZinsbindungRegelmäßige Erhöhungen möglichZinssicherheit während Bindungsfrist
EigenkapitalbedarfKaution (2–3 Monatsmieten)20–25 % des Kaufpreises
InstandhaltungVermieter trägt KostenKäufer trägt alle Kosten
WertsteigerungKein Anteil am WertzuwachsVoller Anteil am Wertzuwachs
FlexibilitätHoch (Kündigung mit 3 Monaten)Gering (Verkauf dauert Monate)
Altersvorsorge-EffektMietfreiheit im Alter nicht möglichMietfreiheit im Alter nach Tilgung